Майский праздник весны и труда ознаменовался законотворческим подарком от нашего законодателя. В Первомай был принят Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика». В соответствии с этими изменениями заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации, получили право на «ипотечные каникулы». Напомню, что это новелла в нашем законодательстве. Ранее такой нормы никогда не было, хотя слухи о ее введении шли давно и обсуждалась необходимость этого нововведения немало. И вот, наконец, долгожданный результат, который позволит хоть немного вздохнуть от кредитной кабалы заемщикам и перевести дух для нового платежного рывка.

Закон принят в целях исполнения Перечня поручений по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 20.02.2019 об обеспечении внесения в законодательство РФ изменений, предусматривающих предоставление гражданам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, «ипотечных каникул». Что означает это понятие, вы, наверное, и так уже догадались. Каникулы — это отдых. В банковской сфере это время для решения финансовых проблем. Благодаря этому заемщик может уменьшить свою финансовую нагрузку. «Ипотечные каникулы» — это отсрочка погашения суммы основного долга и уплаты процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам). Но и не только это. Кроме того, установлен запрет на применение в указанный период предусмотренных законодательством РФ последствий нарушения заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договорам ипотеки. И еще установлен запрет на обращение взыскания на заложенное имущество, в случае если оно является единственным жилым помещением заемщика. Кроме того, в льготный период таких каникул банк не сможет требовать досрочного погашения задолженности. Есть еще одна составляющая «ипотечных каникул»: они никак не отразятся на кредитной истории заемщика, если только он не будет нарушать сроки платежей в льготный период (если ежемесячные  платежи были не приостановлены, а уменьшены). Закона прямо говорит, что информация об отсутствии платежей в льготном периоде подлежит исключению из кредитной истории.

Кроме того, этим законом исключена норма об обязательном нотариальном заверении договоров ипотечного кредитования жилья, находящегося в долевой собственности.

В чем суть нового закона?
Заемщики, попавшие в трудную жизненную ситуацию, могут обратиться к кредитору с требованием установить «льготный период» сроком до 6 месяцев, в пределах которого по выбору заемщика может быть:
1) приостановлено исполнение обязательств по кредиту (совсем не платить) либо
2) уменьшен размер периодических платежей заемщика (платить меньше, чем обычно по графику).
По истечении «ипотечных каникул» платежи, предусмотренные договором, продолжают осуществляться в том размере и с той периодичностью, которые были установлены договором. При этом платежи, которые не были уплачены заемщиком в течение «ипотечных каникул», подлежат уплате заемщиком на первоначальных условиях, в конце срока возврата кредита, который соответственно увеличивается на срок, необходимый для их уплаты.

Что такое трудная жизненная ситуация?
1) заемщик не имеет заработка и встал на учет в службе занятости в качестве безработного в целях поиска подходящей работы;
2) заемщик признан инвалидом и ему учреждением медико-социальной экспертизы I установлена I или II группы инвалидности;
3) временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд;
4) снижение среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода всех заемщиков по кредитному договору (договору займа) более чем на 30%, если при этом размер ежемесячных выплат по кредиту согласно кредитному договору и графику ежемесячных платежей за 6 месяцев (которые идут после обращения заемщика) превышает 50% от среднемесячного дохода за последние 2 месяца. То есть определяется неплатежеспособность заемщика на будущее время. Как считать доход? Для расчета берется доход за последние 2 месяца (предшествующие месяцу обращения с заявлением), этот среднемесячный доход сравнивают со среднемесячным доходом заемщика за последние 12 месяцев (предшествующие месяцу обращения за льготой), разница между ними должна составлять более 30%.
5) увеличение количества иждивенцев заемщика по сравнению с их количеством на день заключения кредитного договора (договора займа), с одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков) более чем на 20%, и при этом размер среднемесячных выплат в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за 6 месяцев (которые следуют после обращения заемщика за льготой) превышает 40 процентов от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков) за последние 2 месяца (до обращения) Здесь надо обратиться к Семейному кодексу РФ. Согласно ему иждивенцы – это несовершеннолетние, инвалиды I и II группы и лица, находящиеся под опекой (попечительством). Как рассчитывается доход в этом случае? Берется среднемесячный заработок заемщика за последние 2 месяца до обращения и сравнивается со среднемесячным заработком заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков) за последние 12 месяцев до обращения, разница должна составить более 20 %.

Какие есть ограничения при использовании права на «ипотечные каникулы»?
Конечно, они есть. Наше государство, как всегда, одной рукой «дает», а другой либо «берет» либо делает получение льготы крайне затруднительным, если не невозможным.
1) размер кредита (займа), предоставленного по такому кредитному договору (договору займа), не превышает максимальный размер кредита (займа), установленный Правительством Российской Федерации для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода. Максимальный размер кредита (займа) для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода, может быть установлен Правительством Российской Федерации с учетом региональных особенностей. Поскольку норма об «ипотечных каникулах» является новой, логично, что сейчас такого максимального предела не установлено. Поэтому Правительство за период, пока новый закон не вступил в силу, должно установить эти максимальные размеры. а пока будет действовать ограничение в 15 млн. рублей.
2) правом на «ипотечные каникулы» в рамках одного кредитного договора, обеспеченного одним и тем же предметом ипотеки, можно воспользоваться только один раз. Если ранее право было использовано, то повторить это нельзя. Если ранее этим правом воспользовался первый заемщик, затем уступил свое право или иным образом произошла замена стороны договора, то новая сторона тоже не сможет использовать эти каникулы (если кредит обеспечен тем же самым предметом ипотеки – той же недвижимостью). условия такого кредитного договора (договора займа) ранее не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков), указанному в настоящей части (вне зависимости от перехода прав (требований) по указанному договору к другому кредитору), а также не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков), указанному в настоящей части, условия первоначального кредитного договора (договора займа), прекращенного в связи с заключением с заемщиком (одним из заемщиков) нового кредитного договора (договора займа), обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки, что и обязательства по первоначальному кредитному договору (договору займа);
3) предмет ипотеки — жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом не учитывается право заемщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с частью 2 статьи 50 Жилищного кодекса Российской Федерации (в Ярославской области это 12 кв. м на одного человека). Соответственно, если у вас есть доля в собственности более 12 кв. м на человека, кроме ипотечного жилья, то с «ипотечными каникулами» вы «в пролете».

Конечно проблемы и недостатки этого закона станут ясны только с началом его применения на практике, не исключаю, что и банки не сразу станут его применять, а будут ждать каких-то разъяснений «сверху», но во всяком случае, в целом законодателем сделан немаловажный шаг в целях облегчения положения заемщиков и предоставления им послаблений, хотя и содержит немало ограничений. Напомню, что в законе не идет речь о приостановлении начисления процентов по кредиту, поэтому даже если вы взяли каникулы, то общая сумма процентов по договор увеличится в итоге. в данном законе радует то, что предоставить заемщику каникулы  теперь станет обязанностью банка, а не только лишь его правом.

Закон вступит в силу 31 июля 2019 года. Источник публикации
Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.05.2019, «Российская газета», N 96, 06.05.2019.

Самостоятельно ознакомиться с текстом закона можно здесь.

После принятия данного закона нам обещают  отмену подоходного налога для  тех заемщиков, которые воспользовались каникулами. Но об этом я напишу отдельную статью.